Dziś na forum branżowym padło takie pytanie : czy jest na Podlasiu firma która zbuduje dom za 500k pod klucz? Dodano wizualizację projektu. Większość odpowiedzi było oczywiście negatywnych, gdyż ceny rynkowe nie „spinały” się w wytyczonym budżecie dla takiego projektu. Tknęło mnie mocno, a poniżej jest moja odpowiedź na to pytanie pewnej Pani.
Jest pewna firma co zapewne podjęłaby się takiego zlecenia pod klucz. Ten post skłonił mnie do podzielenia się z Państwem pewną historią a w zasadzie historiami. Państwo sami zdecydujecie czy to fakty, czy brednie, czy brzmi znajomo, czy ściema. Od początku
Wycena pod klucz za 440k kontra stan deweloperski
Szukając wykonawcy domu zbierane są oferty. Parametr „cena czyni cuda” niestety potrafi skutecznie zadziałać. Spotakłem się z sytuacjami jedna wycena 400k stan deweloperski a Pan (nazwijmy go Y) oglądając z grubsza stwierdza, , co? Za ile? Za 440k zrobi pod klucz. Inwestorzy w szoku. Oferta Za 400k znaczy że oszust chce nas naciągnąć bo Pan Y cieszący się popularnością za 440k pod klucz. Wokół pana Y krążą czerwone flagi, ale to inni „nam się uda”. Podpisujmy umowę, 5 tysięcy zaliczka i trzeba czekać bo kolejka (ach świadczy że ma wzięcie) , to nic że trzeba czekać Pan Y zawarł w umowie gwarancję ceny, nawet za dwa lata się nie zmieni. Ależ super ten Pan Y.
Pierwsze problemy i wymuszone dopłaty
Co dzieje się dalej. Przychodzi mniej więcej termin rozpoczęcia prac, niejednokrotnie kredyt wystartowany, być może mieszkanie już sprzedane tylko przedłużony termin wyprowadzki… Pan Y zaczyna przebąkiwać ” no wiecie ceny się zmieniły, ja nie wiedziałem, bla bla bla trzeba bedzie około 20 30 40k dołożyć” . No ale jak to, obiecywał Pan że cena się nie zmieni. „No tak, moja cena się nie zmienia, ale nie mam wpływy na gospodarkę, dolara, inflację bla bla bla, a jak się nie podoba proszę bardzo 5tys zaliczka tu oddaję i do widzenia są kolejni w kolejce”… konsternacja…ale przecież linia kredytu wystarowana mieszkanie sprzedane itd …no to trudno niech będzie, robimy i uwzględnimy na końcu tę dopłatę.
Rzeczoznawca, dziennik budowy i kierownik w jednej osobie
Prace postępują, pan Y ma fundusze nie musi kłaniać się po pieniądze na prowadzenie budowy. Problemy zaczynają się na etapach końcowych. Słowo „wykończenie” nabiera realnego kształtu. Pan Y żeruje na słowach ZMIANA i dodatkowo. Im więcej tym lepiej… zmiany są potwierdzane przez Pana Y „dobrze dobrze, fajnie fajnie, oczywiście dodamy” pytania o dodatkowe koszty : „dogadamy się przecież, teraz nie mam czasu, będzie dobrze”. Klienci którzy odebrali ten złowrogi sygnał nalegają,,, proszę powiedzieć ile co kosztuje. Pan Y ma doświadczenie jak radzić w takich sytuacjach. Budowa jeszcze trwa więc Klienci decydują się na wezwanie osoby trzeciej do weryfikacji stanu budowy. Przychodzi zamówiony rzeczoznawca i cóż pierwsze pytanie. Dziennik projekt i kierownik budowy… o proszę dziennik ładnie prowadzony, podpisany kierownik pracę odebrał! czego Państwo chcecie, w papierach elegancko jest…a tak tylko, wykonawca i kierownik budowy to Pan Y w jednej osobie. Co sobie zbuduje to odbierze i podpisze. Takie są fakty. Spór nie będzie merytoryczny tylko kompetencyjny. A to, że esteryka czy to że zmieniacie w trakcie to inna sprawa…. tak się kończy osoba trzecia.
Pułapka poprawek, zmian i prac dodatkowych
Dochodzimy do końca. Inwestorzy co noc kładą sie spać z nadzieją że zmiany policzone beda „po ludzku”. Niestety Pan Y to nie instytucja charytatywna. Finalna fvat. Wyszczególnione jest wszyściutko, doliczone co ma być. Pan Y jest „rzetelny” nie wymyśla robót których nie zrobił, ale te które zrobił dodatkowo lub zamiennie… no cóż nie trzeba się rozwijać.
Faktura końcowa i rozliczenie zmian
Faktura za pracę dodatkowe i zamienne 100 120 150 tysięcy. Czyli z 440 robi się prawie 600 tysięcy. Jeden przykład z wielu wielu, „brodzik”. Pytanie, czemu doliczył PanY 1000zł za montaż brodzika, pomijając że doliczył różnice w cenie + wyimaginowaną marżę. Pan Y że stoickim spokojem odpowiada: mój majster nigdy nie montował takiego, musiałem go wysłać tam i siem żeby się podszkolił a to ten koszt…. i jak? Tych punktów jest bardzo dużo bo Pan Y wie jak skonstrować i poprowadzić laika żeby używał słów „zmiana”, np niedoszacowane w ofercie ilości punktów elektrycznych, podłogówka itd. Przed każdym sądem powyższe argumenty wytrzymają, bo inwestorzy sami chcieli zmieniać…. no właśnie droga sądową.
Szantaż odbiorowy i groźba drogi sądowej
Pan Y że spokojem odpowiada: ” dobrze, nie podoba wam sie faktura końcowa i płacić nie będziecie, nie oddajemy budynku do użytkowania i do sądu, przez conajmniej 3 lata nie zobaczycie domu” Jak to się najczęściej kończy Sami państwo widzicie, a trików jakie robi Pan Y jest o wiele więcej. Osoby które wpłaciły 5tys i czekają w kolejce, zawsze możecie odstąpić i nie przechodzić gehenny z Panem Y. U niego kasa zawsze będzie się zgadzać. Czy ta historia to mój wymysł? A może przestroga
Porównanie wyboru: Pan Y vs Inna firma
A może lepiej popatrzeć na tym przykładzie na wybór: Pan Y = wycena i umowa na 440k pod klucz ( wycena nierealna), trzeba długo czekać, rozczarowanie dopłaty ukryte koszty konflikt szapranina nieprzespane noce, faktura korygująca, stres sumarycznie 600k pod klucz z „wykończeniem” przez panaY i różnicę do zapłaty trzeba skądś zdobyć, wyczerpanie i niesmak Inna firma wykonawcza= wycena i umowa na stan deweloperski 400k (ceny realne rynkowe i jesteście przygotowanina późniejsze wydatki) realizacja relatywnie szybko, brak zmian i ukrytych kosztów, przyjemna współpraca z wykonawcą, bez stresu, prace wykończeniowe „po swojemu” z wiadomym budżetem