W tym artykule poruszę niezwykle ważny temat. Koszt budowy.
Przygotowanie do realizacji inwestycji poprzedzone rzetelną wyceną na etapie projektowania przyczyni się do bezstresowej realizacji. A jak wygląda to niejednokrotnie w rzeczywistości? Bardzo często w rozmowie z przyszłymi Inwestorami spotykam się z pytaniem. Ile za metr? Ten skrót myślowy, niestety jest bardzo niebezpieczny. W szeroko rozumianym budownictwie szkieletowym z ze względu na brak unifikacji i standaryzacji dopuszczono znaczną dowolność.
Cena za metr stanu deweloperskiego mieszkania w bloku jest dość klarowna, natomiast domu szkieletowego już nie. „Cana za metr” jest niestety pułapką marketingową, wykorzywaną przez nierzetelne firmy wykonawcze, które w ten sposób wabią przyszłego inwestora. Bo co zawiera „cena za metr”? Dopytując dalej, a wogle to jaki metr? Metr zabudowy, powierzchni użytkowej, powierzchni netto, itd? Co dokładnie i z jakich materiałów ma wykonać firma definująca „stan deweloperski” czy „stan pod klucz”.
Ukryte koszty i haczyki w tanich ofertach
W nierzetelnych wycenach (najczęściej atrakcyjnie niskich) to właśnie w szczegółach zawarte jest niezwykle wiele „haczyków”. Na przykład kolorystyka stolarki okiennej, tzw. białe/białe to koszt x, natomiast białe/kolor (od zewnątrz ramy okleina ramy okiennej) stanowi + około 20-25%x, zakres instalacji elektrycznej ilość punktów elektrycznych, sposób wykonania instalacji centralnego ogrzewania, izolacja termiczna (jakość wełny), niekompletność, zaniżanie jakości płytek czy biaĺego montażu, i tym podobne które niedoświadczonej osobie trudno wyłapać. Firmy takie w trakcie realizacji przedsięwzięcia- wskazują na te aspekty i słowa „zmiana”, „dodatkowo” są nagminne. Inwestor oczywiście liczy na uczciwe podliczenie tych zmian, ale zakończenie jest zgoła inne, bo jak może być inaczej skoro od początku było nieuczciwie.
Spotkałem się również z tłumaczeniem jednego z wykonwaców, że po prostu pomylił się w ofercie. Wyceny trzech firm oscylowały 700tys, a tej 550. Co wtedy? Nie chcecie Państwo stanąć przed tak potężnym problemem.
Mity o oszczędnościach w budownictwie fabrycznym
Spotkałem się również z tłumaczeniem jednego z wykonawców, że domy wykonywane w ich technologii (modułowe), są tańsze właśnie przez to iż powstają w fabryce. Oczywiście to bardzo naciągana teoria, gdzie zestawienie kosztów produkcji (utrzymanie, amortyzacja hali produkcyjnej, opłaty za energię itd) przekraczają koszt powstawania domu na placu budowy, który jest znikomy. Po prostu inaczej rozłożono koszty materiałowe użyte do budowy (gorsze jakościowo i ilościowo).
Niestety, nie są to historie wymyślone, ale o tym w kolejnych artykułach. Nie jest to oczywiście tajemnicą, że nawet my ten sam projekt możemy wycenić w wielu wersjach wykonawczych. Poczyniając od hipotetycznej wersji A do wersji Z, ten sam dom może różnić się o kilkadziesiąt procent. A w przełożeniu na finalną cenę, to dużo.
Co nas odróżnia i jak wygląda wycena w Bajkowych Domach?
W naszym podejściu do wyceny kierujemy się Państwa wytycznymi. Na spotkaniu omawiamy dokładnie wszystkie wytyczne dotyczące zakresu realizacji. Można powiedzieć, że to Państwo konfigurujecie swój dom poznając składowe koszty poszczególnych koncepcji. Wycena jest elastyczna i podlega możliwościom zmiany na każdym etapie rozmów i negocjacji z nami. W momencie podpisania umowy jesteście Państwo świadomi wszystkich kosztów, które będą potrzebne do przedsięwzięcia i zakończenia budowy.
Podsumowanie i zakres prac
Podsumowując, pragniemy Państwa uczulić, że nie „cena za metr” powinna być wytyczną przy wyborze oferty. To koszt całkowity i co dokładnie zawiera ma kluczowe znaczenie.
Pozdrawiamy serdecznie i zapraszamy do dyskusji. Zespół Bajkowe Domy
Przedstawiłem sekwencję zdjęć, aby poruszyć przykładową kwestię zakresu. Tematem jest wykończenie ścian. Czy stan deweloperski zawiera ściany tylko przykręcone płyty GK, czy też poszpachlowane łączenia? Tym co Państwa powinno interesować to właśnie dokładny opis. Koszt prędzej czy później trzeba będzie ponieść. Lepiej więc dokładnie dopytać.